Pozyskiwanie nieruchomości na działalność gastronomiczną
Po przeczytaniu tego artykułu będziesz wiedział:
- od czego rozpocząć poszukiwanie lokalu,
- czym jest brief dla lokalu i na co zwrócić uwagę przy doborze lokalizacji,
- jakie są sposoby pozyskania lokalu,
- gdzie i jak szukać lokali - źródła wiedzy,
- jakie dodatkowe koszty poniesiesz przy pozyskiwaniu lokalu,
- jakich błędów unikać.
Pozyskanie odpowiedniej nieruchomości, lokalu pasującego charakterem i specyfiką do planowanego rodzaju działalności jest kwestią kluczową dla powodzenia przyszłego lokalu gastronomicznego.
W zależności od oferty, asortymentu, jak i usług dodatkowych, jakie lokal będzie oferował swoim Gościom, lokalizacja odgrywa kluczowe znaczenie, często decyduje o sukcesie czy też porażce lokalu gastronomicznego.
1. Poszukiwanie lokalu – od czego zacząć?
- jaki typ lokalu chciałbyś prowadzić, czy ma to być mały punkt gastronomiczny, czy restauracja rodzinna, dom weselny czy jeszcze inna koncepcja
- jakiego typu ofertę chcesz zaproponować Twoim przyszłym Gościom, kto będzie Twoją grupą docelową (czy ma to być lokal o wysokim standardzie dla klienta biznesowego, kawiarnia przyjazna całym rodzinom z dziećmi, czy bar dla studentów)
- co będzie odróżniało Twój lokal od konkurencji
- jakie będzie Twoje zaangażowanie w prowadzenie działalności (czy będziesz sam pracował w lokalu, ile czasu jesteś w stanie poświęcić na to, by zając się lokalem)
- jakimi środkami finansowymi dysponujesz i jak duże ryzyko finansowe możesz ponieść
- jakie jest Twoje doświadczenie, jeśli chodzi o prowadzenie działalności gospodarczej czy zarządzania personelem, kosztami, zakupami
Na tym etapie działań, powinieneś stworzyć założenia do biznes planu inwestycji z uwzględnieniem parametrów takich jak:
wielkość sprzedaży
opłaty czynszowe
wynagrodzenie personelu
koszty operacyjne
koszty surowca
2. Określenie parametrów lokalu
Po realizacji omówionych powyżej działań, nadchodzi kolejny ważny etap przed rozpoczęciem poszukiwań lokalu – stworzenie tzw. briefu, czyli określenie cech, które powinien posiadać interesujący Cię lokal. Najlepiej byś zawarł tu również przybliżony opis działalności, którą zamierzasz prowadzić. Zaznacz wyraźnie, że interesuje Cię lokal z przeznaczeniem pod prowadzenie działalności gastronomicznej lub z możliwością przekształcenia na prowadzenie takiej działalności.
Brief pozwoli, oszczędzić Ci czasu, który poświęciłbyś na oglądanie lokali oferowanych przez pośredników, często niespełniających oczekiwanych wymagań. Tworząc dokument powinieneś zawrzeć w nim następujące informacje:
- preferowana lokalizacja (usytuowanie lokalu) – czy interesuje Cię bardziej lokalizacja wśród biurowców, czy np. w nowo powstającym osiedlu
- informacje o metrażu lokalu – czy poszukujesz lokalu np. pod 300 metrową restaurację czy pod 50 metrowy lokal sushi
- rozkład pomieszczeń – czy zależy Ci na jednej sali konsumpcyjnej, czy kilka sal będzie ciekawym urozmaiceniem
- możliwość wystawienia ogródka – czy przewidujesz otwarcie ogródka w sezonie letnim
- czas najmu jaki Cię interesuje
- maksymalna stawka czynszu
- rodzaj produkcji jaki będzie w lokalu
- możliwość serwowania alkoholu w lokalu
- wydajność instalacji wentylacji, która będzie uzależniona od zakresu produkcji
- wymagana moc przyłącza energii elektrycznej – w zależności od typu zastosowanych urządzeń
- przyłącze gazu – czy produkcja będzie wymagała jego instalacji, czy w budynku istnieje możliwość przyłącza
- ułatwienia dla przyszłych Gości (podjazd pod lokal, parking dla Gości)
- formy kontaktu z Tobą
BRIEF:
Nasza spółka, jest jedną z najstarszych i najlepiej rozpoznawalnych polskich marek.
W związku z planowanym rozwojem nowego konceptu biznesowego – sieci restauracji jesteśmy zainteresowani pozyskaniem lokali na prowadzenie działalności gastronomicznej spełniających poniższe kryteria. Pierwszy lokal sieci ma być zlokalizowany w Warszawie, następne na terenie całego kraju.
- lokalizacja w miejscach o dużym natężeniu ruchu pieszego, centrum handlowe, budynki biurowe, budynki administracji publicznej
- lokalizacja na parterze budynku – w przypadku lokalizacji przy ciągu komunikacyjnym/ biurowcu
- powierzchnia lokalu 80 – 150 m2
- widoczna witryna
- minimalny okres najmu 3 – 5 lat
- możliwość wystawienia ogródka letniego będzie dodatkowym atutem
- chętnie lokale po istniejącej gastronomii ( możliwość odstępnego / przejęcia)
Jeśli posiadają Państwo w swojej ofercie lokal, który spełnia nasze wymagania lub są Państwo zainteresowani podjęciem współpracy przy pozyskaniu lokalizacji dla naszej spółki, proszę o kontakt mailowy lub telefoniczny.
Przy podejmowaniu decyzji o wyborze lokalizacji, w której będziesz realizował Twoje zamierzenia biznesowe, powinieneś ponadto zwrócić uwagę na czynniki takie jak:
- natężenie ruchu przed lokalem tzw. „traffic flow”, czyli liczbę osób przechodzących przed lokalem w ciągu danego czasu np. godziny (zbadanie jakie są różnice np. w godzinach porannych, popołudniowych, wieczornych, w weekendy). W zależności od konkurencji możesz przyjąć, iż na 100 przechodzących osób 3 do 5 to Twoi przyszli Goście
- widoczność witryn lokalu (ważny element marketingowy)
- dostępność lokalu dla Gości (łatwość i widoczność wejścia, udogodnienia dla osób niepełnosprawnych, wózków)
- konkurencja w najbliższej okolicy i jej oferta (zbadanie poprzez odwiedziny i obserwacje, czy w najbliższej okolicy są lokale o ofercie zbliżonej, ilu Gości odwiedza okoliczne restauracje,w jakich godzinach, jakie są w nich ceny)
- czy w najbliższej okolicy są tzw. generatory ruchu, czyli np. urzędy, biura, szkoły, instytucje, czy sklepy, chętnie odwiedzane przez Klientów,
- jaka jest dostępność miejsc parkingowych dla przyszłych Gości (co może w przyszłości być jednym z elementów marketingu lokalu)
- atrakcyjność stawki czynszu do oferowanej lokalizacji
- wydajność wentylacji (sprawdzić czy jest możliwość ingerencji w budynek w celu zamontowania instalacji klimatyzacji)
- aktualność rzutów lokalu oraz projektu instalacji elektrycznej (w tym mocy przyłącza)
- inwentaryzacja lokalu (sprawdzenie wymiarów) przez uprawnionego technologa, celem stworzenia projektu technologicznego
W zależności od planowanej lokalizacji Twojego przedsięwzięcia, czynniki oceny atrakcyjności lokalizacji omówione powyżej mogą się nieco od siebie różnić.
Jeśli planujesz otwarcie lokalu w Centrum Handlowym informacjami kluczowymi będą dla Ciebie:
- informacja o liczbie lokali gastronomicznych na terenie Centrum
- jaka będzie oferta Centrum (tzw. tenant mix)
- dane dotyczące przewidywanej liczby odwiedzin (czyli założeń marketingowych opracowanych na podstawie badań, ilu Klientów, będzie odwiedzało Centrum), lub dane o realizowanej liczbie odwiedzin (czyli ilu Gości odwiedza centrum handlowe – w przypadku obiektów istniejących)
- liczba osób zatrudnionych w biurowcu i w najbliżej okolicy
- jakie firmy są najemcami
- długość umów najmu kluczowych najemców nieruchomości
- możliwość dostępu dla Gości z zewnątrz, możliwość organizacji bankietów dla osób z zewnątrz
- konkurencja na terenie budynku (możliwość umowy na wyłączność, ograniczenie dostępu dla firm i osób dowożących posiłki z zewnątrz)
3. Sposoby pozyskania lokalu
W zależności od budżetu jakim dysponujesz, jak i planowanej wartości inwestycji, która brana jest pod uwagę, możesz rozpatrywać następujące metody pozyskania lokalu:
- budowa lokalu z przeznaczeniem pod działalność gastronomiczną
- zakup lokalu od developera / właściciela lokalu w stanie surowym i dostosowanie go
- dzierżawa gruntu i lokalizacja tymczasowa
- pozyskanie lokali konkursowych pochodzących z przetargów od organizacji państwowych, jednostek terytorialnych, wspólnot, spółdzielni
- najem, dzierżawa lokalu
- przejęcie lokalu
Z wymienionych powyżej metod pozyskania lokalu, najczęściej spotykaną metodą pozyskania jest najem.
4. Źródła wiedzy – gdzie i jak szukać
Mając opracowany brief, możesz rozpocząć etap poszukiwań lokalu. Okres ten, jest zwykle najtrudniejszym do oszacowania elementem związanym z całością inwestycji, zwłaszcza w przypadku, kiedy otwieramy nasz pierwszy lokal.
Poszukując lokalu możesz korzystać z:
- pośrednictwa biur nieruchomości i osób zawodowo wykonujących zawód pośrednika
- internetowych portali ogłoszeniowo – aukcyjnych (Trader.pl, gratka.pl , allegro.pl , szybko.pl, gumtree.pl)
- ogłoszeń prasowych i pism poświęconych nieruchomościom komercyjnym (Oferta, Gazeta Dom)
- pism poświęconych rynkowi inwestycji (Eurobuild)
- biuletynów poświęconych przetargom i konkursom
Pozostałe metody przynoszące efekty to:
- kontakt bezpośredni z działami zajmującymi się komercjalizacją nowopowstających galerii handlowych (zwykle są to międzynarodowe firmy sieciowe)
- kontakt bezpośredni z właścicielami nieruchomości, w których widziałbyś lokalizację twojego lokalu
- ogłoszenia prasowe w dziennikach z informacją na temat poszukiwania nieruchomości
- przejęcie funkcjonujących lokali gastronomicznych za tzw. odstępnym
5. Koszty związane z pozyskaniem lokalu
Koszty, które poniesiesz przy pozyskaniu lokalu, w dużej mierze będą uzależnione, od Twojego sposobu działania.
Wariantem generującym najmniejsze koszty będzie na pewno kontakt bezpośredni z właścicielem nieruchomości (poprzez ogłoszenia w Internecie, bezpośrednie odwiedziny w lokalu) czy udział w konkursach i przetargach.
W przypadku skorzystania z usług pośrednika jego wynagrodzenie z tytułu prowizji może być w zależności od typu umowy pokrywane przez właściciela lokalu lub też być wartością stawki czynszu wyrażoną w % (od np. 50% wysokości czynszu, w przypadku lokali stosunkowo mało atrakcyjnych po 200 – 250 % czynszu w przypadku bardzo atrakcyjnych lokalizacji).
Najbardziej kosztowne będzie przejęcie lokalu funkcjonującego z tzw. odstępnym, wartość transakcji uzależniona będzie od:
- wartości inwestycji poniesionej przez obecnego właściciela
- stanu maszyn i urządzeń w lokalu
- umiejscowienia lokalizacji
- długości i warunków umowy najmu
- obrotów generowanych przez lokal oraz generowanego zysku
Informuj pośrednika na piśmie o lokalach, które oglądałeś – wielu pośredników dysponuje często tymi samymi ofertami, co może być źródłem nieporozumienia.
Pamiętaj by szczegółowo zapoznać się z umową najmu lokalu oraz dokładnie przeliczyć wartość zobowiązań wynikających z zabezpieczenia umowy najmu (uwzględnić je w kalkulacji inwestycji),
W przypadku przejmowania lokalu dokładnie sprawdź długość umowy najmu obecnego najemcy, poznaj przyczyny jego rezygnacji,
Pamiętaj o opłatach czynszowych, które będziesz ponosił w trakcie dostosowania lokalu.
6. Najczęściej popełniane błędy
Jako najczęściej popełniane błędy, przy poszukiwaniu i pozyskiwaniu lokalu można wymienić:
- pozyskanie lokalu bez możliwości prowadzenia w nim działalności gastronomicznej ze względu na sposób jego użytkowania
- pozyskanie nieruchomości niespełniającej wymagań przewidzianych prawem
- niewłaściwe oszacowanie kwoty inwestycji
- komplikacje wynikające z wydajności wentylacji / brak wentylacji, bądź też zbyt mała liczba wymian powietrza
- niedostosowanie oferty do lokalizacji
- Niewłaściwie oszacowane koszty prowadzenia działalności
Planując rozpoczęcie działalności dokładnie określ ofertę lokalu oraz grupę docelową.
Dokładnie zapoznaj się z warunkami technicznymi lokalu – czy spełnia on wszystkie wymagane prawem normy.
W przypadku korzystania z usług pośrednika dokładnie przeanalizuj umowę pośrednictwa.
Przelicz dokładnie zobowiązania czynszowe wynikające z umowy najmu.
Pamiętaj o zobowiązaniach dodatkowych wynikających z kaucji i opłat czynszowych w okresie dostosowania lokalu.
Portal gastronomiczny GastroWiedza.pl
Wszelkie prawa zastrzeżone.
