Pozyskiwanie nieruchomości na działalność gastronomiczną

Pozyskiwanie nieruchomości na działalność gastronomiczną

Po przeczytaniu tego artykułu będziesz wiedział:

  • od czego rozpocząć poszukiwanie lokalu,
  • czym jest brief dla lokalu i na co zwrócić uwagę przy doborze lokalizacji,
  • jakie są sposoby pozyskania lokalu,
  • gdzie i jak szukać lokali - źródła wiedzy,
  • jakie dodatkowe koszty poniesiesz przy pozyskiwaniu lokalu,
  • jakich błędów unikać.

Pozyskanie odpowiedniej nieruchomości, lokalu pasującego charakterem i specyfiką do planowanego rodzaju działalności jest kwestią kluczową dla powodzenia przyszłego lokalu gastronomicznego.
W zależności od oferty, asortymentu, jak i usług dodatkowych, jakie lokal będzie oferował swoim Gościom, lokalizacja odgrywa kluczowe znaczenie, często decyduje o sukcesie czy też porażce lokalu gastronomicznego.

1. Poszukiwanie lokalu – od czego zacząć?

Przed przystąpieniem do poszukiwania lokalu, w którym będziesz prowadził swoją działalność gastronomiczną, powinieneś odpowiedzieć sobie na kilka pytań:
  • jaki typ lokalu chciałbyś prowadzić, czy ma to być mały punkt gastronomiczny, czy restauracja rodzinna, dom weselny czy jeszcze inna koncepcja
  • jakiego typu ofertę chcesz zaproponować Twoim przyszłym Gościom, kto będzie Twoją grupą docelową (czy ma to być lokal o wysokim standardzie dla klienta biznesowego, kawiarnia przyjazna całym rodzinom z dziećmi, czy bar dla studentów)
  • co będzie odróżniało Twój lokal od konkurencji
  • jakie będzie Twoje zaangażowanie w prowadzenie działalności (czy będziesz sam pracował w lokalu, ile czasu jesteś w stanie poświęcić na to, by zając się lokalem)
  • jakimi środkami finansowymi dysponujesz i jak duże ryzyko finansowe możesz ponieść
  • jakie jest Twoje doświadczenie, jeśli chodzi o prowadzenie działalności gospodarczej czy zarządzania personelem, kosztami, zakupami

Na tym etapie działań, powinieneś stworzyć założenia do biznes planu inwestycji z uwzględnieniem parametrów takich jak:
wielkość sprzedaży
opłaty czynszowe
wynagrodzenie personelu
koszty operacyjne
koszty surowca

2. Określenie parametrów lokalu

Po realizacji omówionych powyżej działań, nadchodzi kolejny ważny etap przed rozpoczęciem poszukiwań lokalu – stworzenie tzw. briefu, czyli określenie cech, które powinien posiadać interesujący Cię lokal. Najlepiej byś zawarł tu również przybliżony opis działalności, którą zamierzasz prowadzić. Zaznacz wyraźnie, że interesuje Cię lokal z przeznaczeniem pod prowadzenie działalności gastronomicznej lub z możliwością przekształcenia na prowadzenie takiej działalności.

 

Brief pozwoli, oszczędzić Ci czasu, który poświęciłbyś na oglądanie lokali oferowanych przez pośredników, często niespełniających oczekiwanych wymagań. Tworząc dokument powinieneś zawrzeć w nim następujące informacje:

  • preferowana lokalizacja (usytuowanie lokalu) – czy interesuje Cię bardziej lokalizacja wśród biurowców, czy np. w nowo powstającym osiedlu
  • informacje o metrażu lokalu – czy poszukujesz lokalu np. pod 300 metrową restaurację czy pod 50 metrowy lokal sushi
  • rozkład pomieszczeń – czy zależy Ci  na jednej sali konsumpcyjnej, czy kilka sal będzie ciekawym urozmaiceniem
  • możliwość wystawienia ogródka – czy przewidujesz otwarcie ogródka w sezonie letnim
  • czas najmu jaki Cię interesuje
  • maksymalna stawka czynszu
  • rodzaj produkcji jaki będzie w lokalu
  • możliwość serwowania alkoholu w lokalu
  • wydajność instalacji wentylacji, która będzie uzależniona od zakresu produkcji
  • wymagana moc przyłącza energii elektrycznej – w zależności od typu zastosowanych urządzeń
  • przyłącze gazu – czy produkcja będzie wymagała jego instalacji, czy w budynku istnieje możliwość przyłącza
  • ułatwienia dla przyszłych Gości (podjazd pod lokal, parking dla Gości)
  • formy kontaktu z Tobą
Jeśli jesteś inwestorem, mającym już doświadczenie w prowadzeniu działalności, w briefie można podać również ogólne informacje o inwestorze, co może mieć wpływ na Twoją wiarygodność biznesową.
BRIEF:
Nasza spółka, jest jedną z najstarszych i najlepiej rozpoznawalnych polskich marek.
W związku z planowanym rozwojem nowego konceptu biznesowego – sieci restauracji jesteśmy zainteresowani pozyskaniem lokali na prowadzenie działalności gastronomicznej spełniających poniższe kryteria. Pierwszy lokal sieci ma być zlokalizowany w Warszawie, następne na terenie całego kraju.
 
Preferencje co do lokalizacji:
  • lokalizacja w miejscach o dużym natężeniu ruchu pieszego,centrum handlowe, budynki biurowe, budynki administracji publicznej
  • lokalizacja na parterze budynku – w przypadku lokalizacji przy ciągu komunikacyjnym/ biurowcu
  • powierzchnia lokalu 80 – 150 m2
  • widoczna witryna
  • minimalny okres najmu 3 – 5 lat
  • możliwość wystawienia ogródka letniego będzie dodatkowym atutem
  • chętnie lokale po istniejącej gastronomii ( możliwość odstępnego / przejęcia)

Jeśli posiadają Państwo w swojej ofercie lokal, który spełnia nasze wymagania lub są Państwo zainteresowani podjęciem współpracy przy pozyskaniu lokalizacji dla naszej spółki, proszę o kontakt mailowy lub telefoniczny.
Przy podejmowaniu decyzji o wyborze lokalizacji, w której będziesz realizował Twoje zamierzenia biznesowe,powinieneś ponadto zwrócić uwagę na czynniki takie jak:

  • natężenie ruchu przed lokalem tzw. „trafficflow”, czyli liczbę osób przechodzących przed lokalem w ciągu danego czasu np. godziny (zbadanie jakie są różnice np. w godzinach porannych, popołudniowych, wieczornych, w weekendy). W zależności od konkurencji możesz przyjąć, iż na 100 przechodzących osób 3 do 5 to Twoi przyszli Goście
  • widoczność witryn lokalu (ważny element marketingowy)
  • dostępność lokalu dla Gości (łatwość i widoczność wejścia, udogodnienia dla osób niepełnosprawnych, wózków)
  • konkurencja w najbliższej okolicy i jej oferta (zbadanie poprzez odwiedziny i obserwacje, czy w najbliższej okolicy są lokale o ofercie zbliżonej, ilu Gości odwiedza okoliczne restauracje,w jakich godzinach, jakie są w nich ceny)
  • czy w najbliższej okolicy są tzw. generatory ruchu, czyli np. urzędy, biura, szkoły, instytucje, czy sklepy, chętnie odwiedzane przez Klientów,
  • jaka jest dostępność miejsc parkingowych dla przyszłych Gości (co może w przyszłości być jednym z elementów marketingu lokalu)
  • atrakcyjność stawki czynszu do oferowanej lokalizacji
  • wydajność wentylacji (sprawdzić czy jest możliwość ingerencji w budynek w celu zamontowania instalacji klimatyzacji)
  • aktualność rzutów lokalu oraz projektu instalacji elektrycznej (w tym mocy przyłącza)
  • inwentaryzacja lokalu (sprawdzenie wymiarów) przez uprawnionego technologa, celem stworzenia projektu technologicznego
Przed podpisaniem umowy najmu lokalu powinieneś dokładnie przeanalizować Twoje założenia biznesowe, przeprowadzając symulację w formie prognozy zysków i strat. Przy założeniu poszczególnych grup kosztów RZiS (Raportu Zysków i Strat) określisz, jaki poziom sprzedaży w Twoim przyszłym lokalu jest konieczny, by inwestycja była rentowna. Przelicz dokładnie wartość zobowiązań wynikających z długości umowy najmu.
Przed przystąpieniem do rozpoczęcia inwestycji przeprowadź badania marketingowe, pozwolą Ci one określić preferencje Twoich przyszłych Gości, szanse na sukces Twojego przedsięwzięcia.

 

W zależności od planowanej lokalizacji Twojego przedsięwzięcia, czynniki oceny atrakcyjności lokalizacji omówione powyżej mogą się nieco od siebie różnić.

Jeśli planujesz otwarcie lokalu w Centrum Handlowym informacjami kluczowymi będą dla Ciebie:

  • informacja o liczbie lokali gastronomicznych na terenie Centrum
  • jaka będzie oferta Centrum (tzw. tennant mix)
  • dane dotyczące przewidywanej liczby odwiedzin (czyli założeń marketingowych opracowanych na podstawie badań, ilu Klientów, będzie odwiedzało Centrum), lub dane o realizowanej liczbie odwiedzin (czyli ilu Gości odwiedza centrum handlowe – w przypadku obiektów istniejących)
Jeśli natomiast planujesz otwarcie lokalu w biurowcu, ważne dla Ciebie będą informacje takie jak:
  • liczba osób zatrudnionych w biurowcu i w najbliżej okolicy
  • jakie firmy są najemcami
  • długość umów najmu kluczowych najemców nieruchomości
  • możliwość dostępu dla Gości z zewnątrz, możliwość organizacji bankietów dla osób z zewnątrz
  • konkurencja na terenie budynku (możliwość umowy na wyłączność, ograniczenie dostępu dla firm i osób dowożących posiłki z zewnątrz)
Pamiętaj, że lokal gastronomiczny to nie tylko sala przeznaczona dla Gości. To także pomieszczenia zaplecza takie jak magazyny, toalety dla personelu, pomieszczenia socjalne, kuchnia zmywalnia, przygotowalnie. Zawsze skonsultuj z uprawnionym technologiem możliwość zmieszczenia technologii Twojego konceptu do oferowanej lokalizacji.

3. Sposoby pozyskania lokalu

W zależności od budżetu jakim dysponujesz, jak i planowanej wartości inwestycji, która brana jest pod uwagę, możesz rozpatrywać następujące metody pozyskania lokalu:

  • budowa lokalu z przeznaczeniem pod działalność gastronomiczną
  • zakup lokalu od developera / właściciela lokalu w stanie surowym i dostosowanie go
  • dzierżawa gruntu i lokalizacja tymczasowa
  • pozyskanie lokali konkursowych pochodzących z przetargów od organizacji państwowych, jednostek terytorialnych, wspólnot, spółdzielni
  • najem, dzierżawa lokalu
  • przejęcie lokalu

Z wymienionych powyżej metod pozyskania lokalu, najczęściej spotykaną metodą pozyskania jest najem.

Przed podpisaniem umowy najmu należy upewnić się czy lokal ma przeznaczenie na działalność gastronomiczną bądź czy jest możliwa zmiana sposobu użytkowania.

4. Źródła wiedzy – gdzie i jak szukać

Mając opracowany brief, możesz rozpocząć etap poszukiwań lokalu. Okres ten, jest zwykle najtrudniejszym do oszacowania elementem związanym z całością inwestycji, zwłaszcza w przypadku, kiedy otwieramy nasz pierwszy lokal.

Poszukując lokalu możesz korzystać z:

  • pośrednictwa biur nieruchomości i osób zawodowo wykonujących zawód pośrednika
  • internetowych portali ogłoszeniowo – aukcyjnych (Trader.pl, gratka.pl , allegro.pl , szybko.pl, gumtree.pl)
  • ogłoszeń prasowych i pism poświęconych nieruchomościom komercyjnym (Oferta, Gazeta Dom)
  • pism poświęconych rynkowi inwestycji (Eurobuild)
  • biuletynów poświęconych przetargom i konkursom

Pozostałe metody przynoszące efekty to:

  • kontakt bezpośredni z działami zajmującymi się komercjalizacją nowopowstających galerii handlowych (zwykle są to międzynarodowe firmy sieciowe)
  • kontakt bezpośredni z właścicielami nieruchomości, w których widziałbyś lokalizację twojego lokalu
  • ogłoszenia prasowe w dziennikach z informacją na temat poszukiwania nieruchomości
  • przejęcie funkcjonujących lokali gastronomicznych za tzw. odstępnym

5. Koszty związane z pozyskaniem lokalu

Koszty, które poniesiesz przy pozyskaniu lokalu, w dużej mierze będą uzależnione, od Twojego sposobu działania.
Wariantem generującym najmniejsze koszty będzie na pewno kontakt bezpośredni z właścicielem nieruchomości (poprzez ogłoszenia w Internecie, bezpośrednie odwiedziny w lokalu) czy udział w konkursach i przetargach.
W przypadku skorzystania z usług pośrednika jego wynagrodzenie z tytułu prowizji może być w zależności od typu umowy pokrywane przez właściciela lokalu lub też być wartością stawki czynszu wyrażoną w % (od np. 50% wysokości czynszu, w przypadku lokali stosunkowo mało atrakcyjnych po 200 – 250 % czynszu w przypadku bardzo atrakcyjnych lokalizacji).

Najbardziej kosztowne będzie przejęcie lokalu funkcjonującego z tzw. odstępnym, wartość transakcji uzależniona będzie od:

  • wartości inwestycji poniesionej przez obecnego właściciela
  • stanu maszyn i urządzeń w lokalu
  • umiejscowienia lokalizacji
  • długości i warunków umowy najmu
  • obrotów generowanych przez lokal oraz generowanego zysku
W przypadku korzystania z usług pośrednika, dokładnie zapoznaj się z umową oraz warunkami jego wynagrodzenia,
Informuj pośrednika na piśmie o lokalach, które oglądałeś – wielu pośredników dysponuje często tymi samymi ofertami, co może być źródłem nieporozumienia.
Pamiętaj by szczegółowo zapoznać się z umową najmu lokalu oraz dokładnie przeliczyć wartość zobowiązań wynikających z zabezpieczenia umowy najmu (uwzględnić je w kalkulacji inwestycji),
W przypadku przejmowania lokalu dokładnie sprawdź długość umowy najmu obecnego najemcy, poznaj przyczyny jego rezygnacji,
Pamiętaj o opłatach czynszowych, które będziesz ponosił w trakcie dostosowania lokalu.

6. Najczęściej popełniane błędy

Jako najczęściej popełniane błędy, przy poszukiwaniu i pozyskiwaniu lokalu można wymienić:

  • pozyskanie lokalu bez możliwości prowadzenia w nim działalności gastronomicznej ze względu na sposób jego użytkowania
  • pozyskanie nieruchomości niespełniającej wymagań przewidzianych prawem
  • niewłaściwe oszacowanie kwoty inwestycji
  • komplikacje wynikające z wydajności wentylacji / brak wentylacji, bądź też zbyt mała liczba wymian powietrza
  • niedostosowanie oferty do lokalizacji
  • Niewłaściwie oszacowane koszty prowadzenia działalności

Planując rozpoczęcie działalności dokładnie określ ofertę lokalu oraz grupę docelową.
Dokładnie zapoznaj się z warunkami technicznymi lokalu – czy spełnia on wszystkie wymagane prawem normy.
W przypadku korzystania z usług pośrednika dokładnie przeanalizuj umowę pośrednictwa.
Przelicz dokładnie zobowiązania czynszowe wynikające z umowy najmu.
Pamiętaj o zobowiązaniach dodatkowych wynikających z kaucji i opłat czynszowych w okresie dostosowania lokalu.

Portal gastronomiczny GastroWiedza.pl
Wszelkie prawa zastrzeżone.

Słowa kluczowe
jak szukać odpowiedniego lokalu przeznaczonego na gastronomię jak znaleźć lokalizację pod gastronomię jaki lokal pod gastronomię parametry lokalu pod restauracje sposoby wyszukiwania lokalu dla gastronomii

Spodobał Ci się nasz wpis? Podziel się nim ze znajomymi!

Podobne artykuły