Najem komercyjny pod lokal gastronomiczny – Co sprawdzić przed podpisaniem umowy?

Umowa lokal gastronomiczny

Pojęcie najmu komercyjnego, czyli najmu do celów związanych z działalnością gospodarczą nie występuje bezpośrednio w przepisach prawa. Nie oznacza to jednak braku uregulowań w tej materii. Zapisy takiej umowy będą opierały się na standardowej umowie najmu lokalu, lecz z kilkoma odmiennościami, w szczególności z uwzględnianiem poniższych uwag.

Zatem, jeśli zamierzasz otworzyć swoją wymarzoną restaurację w galerii handlowej lub biurowcu, koniecznie przejdź przez poniższą check listę – to przygotuję Cię na zawarcie i negocjowanie umowy najmu pod Twój wymarzony gastro-biznes.

L.P

DO SPRAWDZENIA

WYJAŚNIENIE

1

Tytuł prawny wynajmującego do lokalu

Koniecznie sprawdź z kim podpisujesz umowę, m.in. czy jest to właściciel; najemca, który ma prawo podnajmować lokal,

Umowa najmu lokalu gastronomicznego powinna zawierać oświadczenie wynajmującego o prawie do dysponowania lokalem.

Przykład zapisu: wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem lokalu komercyjnego położonego w Warszawie przy ul. Dużej 8A

2

Dokładny opis wynajmowanego lokalu

Zwróć uwagę na opis przedmiotu najmu.

Opis powinien być maksymalnie szczegółowy, uwzględniający powierzchnię i charakterystykę wszystkich pomieszczeń, a przede wszystkim rzeczywisty.

Najlepiej dopilnować, aby plan i opis lokalu został załączony do umowy jako załącznik.

3

Czynsz

Sprawdź:

  • walutę czynszu,
  • datę płatności – może być to moment uznania na rachunku wynajmującego lub obciążenia rachunku najemcy;
  • odsetki od zaległego czynszu

4

Inne opłaty

Weryfikuj czy oprócz czynszu musisz uiszczać opłaty eksploatacyjne.

Zdarza się, że poza czynszem za sam lokal, najemca zobowiązany jest do uiszczania dodatkowych opłat.

5

Czas trwania umowy i warunki wypowiedzenia

Możesz zawrzeć umowę na czas:

  • określony - taką umowę wypowiesz z powodów zapisanych w umowie albo w wyniku porozumienia stron;
  • nieokreślony – w tej sytuacji sprawdź i dostosuj okres wypowiedzenia.

6

Zmiany adaptacyjne

Zwróć uwagę również na to, w jakim zakresie możesz wprowadzać zmiany.

Ustawowa regulacja zakłada, że przy braku innych postanowień, wynajmujący może (i) zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, (ii) żądać od najemcy ich usunięcia.

Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby strony z góry ustaliły, jakie ulepszenia (lub do jakiej kwoty) akceptuje wynajmujący, a kiedy niezbędna będzie jego zgoda.

7

Kary umowne

Koniecznie sprawdź czy Twoja umowa zawiera postanowienia dotyczące obowiązku zapłaty kary umownej. Ewentualnie przeanalizuj warunki żądania takiej kary przez wynajmującego.

Najczęściej kary umowne są zastrzegane w przypadku nieprzekazanie wynajmującemu nieruchomości w określonym terminie po zakończeniu umowy lub wykonanie niedozwolonych adaptacji i zmian w nieruchomości.

Kary zastrzeżone na korzyść najemcy są również dozwolone! Mogą dotyczyć np. opóźnienia w oddaniu lokalu do użytku najemcy czy uchybienia wynajmującego w zakresie odpowiedniego wyrządzenia lokalu.

8

Prawo do reklamy

Jeśli zależy Ci na umieszczeniu reklamy Twojego lokalu gastronomicznego na fasadzie budynku – negocjuj taki zapis w umowie.

9

Śmieci

zapytaj wynajmującego czy ma podpisaną umowę na wywóz śmieci z firmą zewnętrzną. Jeśli dysponuje taką umową, to powinieneś poprosić o pisemne zezwolenie na lokowanie śmieci w kontenerach właściciela – taką zgodę również wpisz do umowy!

Poza punktami wskazanymi powyżej warto pamiętać, że warunki każdej umowy można negocjować i nakładać poprawki, które będą odpowiednie do Ciebie i Twojego biznesu!  Natomiast, przeanalizowanie umowy najmu komercyjnego lokalu gastronomicznego według powyższych punktów pozwoli Ci zawrzeć korzystny, bezpieczny, a przede wszystkim przejrzysty i zrozumiały kontrakt.

Słowa kluczowe
umowa lokal gastronomiczny
Autor tekstu
Weronika Pikusa SRDK

Weronika Pikusa- Aplikant adwokacki, Junior Associate w Kancelarii Adwokackiej SRDK Szymańczyk Roman Deresz
Weronika Pikusa odbywa obecnie trzeci rok aplikacji adwokackiej przy Okręgowej Radzie Adwokackiej w Warszawie. Doświadczenie zawodowe zdobywa jednak już od kilku lat- zanim dołączyła do SRDK, pracowała w kilku warszawskich kancelariach prawnych.
Specjalizuje się głównie w prawie nieruchomości i postępowaniach administracyjnych i to głównie w tym zakresie doradza klientom- zarówno biznesowym i indywidualnym, jednak jej pasją jest prawo Internetu, prawo social mediów, jest zainteresowana również prawem dla gastronomii i prawem pracy.
Ukończyła Uniwersytet Kardynała Stefana Wyszyńskiego w Warszawie, ale studiowała także w Neapolu, co pozwala jej dziś doradzać klientom również w języku włoskim.