Jak prawidłowo zabezpieczyć umowy najmu lokalu gastronomicznego

Zabezpieczenie umowy to pojęcie pod którym rozumiemy szereg instrumentów prawnych, często zupełnie do siebie niepodobnych, które umacniają pozycję jednej ze stron. Pozwalają jej w razie potrzeby dochodzić należnych praw w stosunkowo krótkim czasie, przy niskich kosztach i z pominięciem rozstrzygania sporu przez sąd. Oczywiście sposób zabezpieczenia musi być dobrany odpowiednio do rodzaju zawartej umowy – inaczej zabezpieczymy np. umowę pożyczkę a inaczej umowę o świadczeniu usług. Ponieważ większość restauracji prowadzonych jest w lokalach wynajętych dla restauratorów oczywiście największe znaczenie mają sposoby zabezpieczenia umowy najmu lokalu użytkowego.

Czy zabezpieczenie umowy najmu lokalu jest obowiązkowe?

Na początku należy wyjaśnić, że strony nie mają obowiązku wprowadzania do umowy jakiejkolwiek formy zabezpieczenia. Umowa zawarta bez nich będzie ważna i skuteczna. Oczywiście nie jest to sytuacja optymalna – w szczególności dla wynajmującego. Dlatego też zdecydowana większość umów najmu zawiera chociaż jeden sposób zabezpieczenia. Poza wzmocnieniem pozycji wynajmującego stabilizuje to stosunek prawny pomiędzy stronami, co z pewnego punktu widzenia jest także korzystne dla najemcy. Może on też próbować negocjować umowę w ten sposób, że zgadza się na bardziej rygorystyczne jej zabezpieczenie w zamian za ustępstwa wynajmującego w innych punktach.

Wprowadzenie do umowy najmu zabezpieczenia nie jest obligatoryjną częścią umowy. Teoretycznie możesz zawrzeć umowę bez żadnego zabezpieczenia. W praktyce, pozwalają one na pewną stabilizację stosunku łączącego strony. W zasadzie każda umowa zawiera w sobie jakieś zabezpieczenie. Niezależnie od tego czy jesteś najemcą, czy też wynajmującym, powinieneś poznać sposoby zabezpieczenia umowy najmu lokalu użytkowego. Ich wprowadzeniem zazwyczaj zainteresowany jest właściciel nieruchomości – czyli wynajmujący. Jako najemca musisz jednak wiedzieć na co się zgadzasz. W dzisiejszym wpisie pokrótce omówimy podstawowe i standardowe sposoby na zabezpieczenie umowy najmu. Oczywiście warto również dokładnie wpisać do umowy zasady waloryzacji i zmiany stawki czynszu.

Kaucja gwarancyjna

Najbardziej podstawowym sposobem zabezpieczenia umowy najmu jest wprowadzenie do niej kaucji gwarancyjnej. Jest to na tyle popularna instytucja, że wiele osób nie wyobraża sobie umowy najmu bez niej. Z prawnego punktu widzenia jest to pewien rodzaj depozytu pieniężnego. Najemca wpłaca więc wynajmującego ustaloną kwotę przed zawarciem umowy. Jej wysokość zazwyczaj określa się w relacji do miesięcznego czynszu.

Kaucja stanowi zabezpieczenie wierzytelności wynikających z umowy – zaległości za opłaty czynszowe i eksploatacyjne. Może również służyć do pokrycia kosztów przywrócenia lokalu do stanu sprzed rozpoczęcia umowy.

Umowa powinna dokładnie określać zaspokojenia jakich roszczeń z wpłaconej kaucji może domagać się wynajmujący. Po rozwiązaniu umowy i uregulowaniu wszystkich zobowiązań z niej wynikających, kaucja powinna zostać zwrócona najemcy (w całości lub odpowiednio pomniejszona).

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji

Innym standardowym sposobem zabezpieczenia umowy najmu jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji. W szerszej świadomości kojarzy się z najmem okazjonalnym mieszkalnym, jednak bardzo często stosowane jest także przy najmie na cele użytkowe.

Polega ono na tym, że najemca w obecności notariusza oświadcza, że przyjmuje na siebie obowiązek zapłaty określonej sumy lub wydania lokalu w określonym terminie i w tym zakresie zgadza się na prowadzenie przez wynajmującego egzekucji. Całość udokumentowana jest aktem notarialnym. Taka forma jest warunkiem skuteczności tego zabezpieczenia. Przy tym wymóg formy aktu notarialnego nie rozciąga się na umowę najmu – konieczny jest więc jedynie dla oświadczenia najemcy.

Poręczenie jako zabezpieczenie umowy najmu

Innym możliwym sposobem zabezpieczenie jest wprowadzanie poręczenia. Jest to w zasadzie oddzielna umowa (która może stanowić także część umowy najmu). Polega na tym, że osoba trzecia przejmuje na siebie dług przyszły lub istniejący. Odpowiada za niego solidarnie z dłużnikiem-najemcą. Wynajmujący może więc wystąpić z roszczeniem bezpośrednio do poręczyciela. Poręczycielem często jest osoba prawna, ale może nim być także osoba prawna lub tzw. ułomna osoba prawna. Często spotykaną sytuacją jest poręczenie wspólnika za zobowiązanie spółki prawa handlowego, czy też poręczenie spółki-matki za spółkę-córkę.

Gwarancja bankowa

Gwarancja bankowa jest rodzajem zabezpieczenia, który w ostatnim czasie zyskuje na popularności. Wiąże się to z tym, że banki uważane są zazwyczaj za podmioty wiarygodne finansowe. Poza tym, zazwyczaj realizacja tego zabezpieczenia jest stosunkowo szybka. Polega ona na tym, że bank zobowiązuje się do zapłaty określonej kwoty (na rzecz wskazanego podmiotu – w tym wypadku wynajmującego) w przypadku gdy zleceniodawca gwarancji (czyli w tym wypadku najemca) nie wywiąże się ze swoich zobowiązań.

Jakie zabezpieczenie wybrać?

Poza wymienionymi wyżej sposobami w obrocie funkcjonują także inne, mniej popularne przy umowach najmu jak np. weksel czy zastaw. Strony umowy najmu powinny dobrać zabezpieczenia w zależności od ich możliwości oraz indywidualnej sytuacji. Część zabezpieczeń jest stosunkowo tania i możliwa do zawarcia bez wielu formalności (jak np. kaucja), inne natomiast wygenerują pewne odczuwalne koszty (jak gwarancja bankowa). Przy wyborze sposobu zabezpieczenia warto zawsze zasięgnąć rady specjalisty. Ich błędne sformułowanie w umowie albo pominięcie pewnych niezbędnych formalności może bowiem prowadzić do bezskuteczności zabezpieczenia.

Portal gastronomiczny GastroWiedza.pl
Wszelkie prawa zastrzeżone.