Umowy i negocjacje - lokal gastronomiczny w centrum handlowym
Po przeczytaniu tego artykułu będziesz wiedział:
- jak poszukiwać lokali i informacji o nowych inwestycjach
- jak wynająć lokal w Centrum Handlowym
- jakie czynsze i opłaty dodatkowe musisz brać pod uwagę wynajmując lokal
- jakie zabezpieczenia są stosowane w umowach z Centrami Handlowymi
- jak podjąć decyzję: food court czy samodzielny lokal na terenie galerii
- jakie są plusy i minusy lokalizacji w Centrum Handlowym
1. Poszukiwanie lokalizacji w Centrach Handlowych oraz informacji o inwestycjach
Dynamiczny wzrost liczby centrów handlowych sprawia, że rywalizują one między sobą nie tylko pod względem oferty handlowej, ale też zróżnicowanej oferty dodatkowej. To inwestycje, których budowa z uwagi na rozmiary inwestycji planowana jest z dużym wyprzedzeniem, a walka o klienta rozpoczyna się już na etapie planowania komercjalizacji danego obiektu, kiedy to opracowywane są strategie doboru najemców. Oferta centrów jest przygotowana w taki sposób, aby zatrzymać klienta jak najdłużej, stąd często w ofercie często znajdują się kina, lokale i punkty gastronomiczne czy oddziały banków.
Komercjalizacja jest to zapewnienie odpowiednich najemców, których profil działalności będzie dopasowany do profilu centrum handlowego (tzw. tenant mix). Doborem najemców zajmują się wyspecjalizowane firmy sieciowe, bądź działy najmu tworzone przez developerów. Z firm działających na rynku polskim możemy wymienić tu np.: DTZ, Cushman& Wakefield, Jones Lang Lasalle, Colliers International, Savillis.
Bardzo często osoby pragnące rozpocząć działalność gastronomiczną napotykają na swoistą barierę wejścia. Administratorom centrów handlowych, jaki i osobom odpowiedzialnym za komercjalizację zależy, by najemca był firmą wiarygodną – miał doświadczenie w prowadzonej działalności, a jego marka była na tyle rozpoznawalna, by przyciągnąć do centrum klientów.
Jeśli jesteś osobą, która chciałaby rozpocząć działalność w centrum handlowym, a nie masz doświadczenia alternatywą, jest działalność w formie franczyzy.
Idealny najemca powinien wykazać się bowiem doświadczeniem, reprezentować znaną markę, oferować produkty i usługi dobrej jakości. Teoretycznie każda firma, nawet bardzo mała, może zostać najemcą w centrum czy w galerii handlowej. W praktyce większe szanse na podpisanie umowy mają firmy sieciowe, które stanowią 70–80 proc. najemców centrów. O doborze najemcy decyduje głównie doświadczenie w biznesie, dochody, rozpoznawalność marki i oferta pasująca do profilu centrum handlowego.
Źródłem informacji o nowopowstających centrach handlowych poza wymienionymi wyżej, zajmującymi się komercjalizacją firmami, są głównie:
- portale internetowe (np.: galeriehandlowe.pl, retailnet.pl)
- czasopisma branżowe (takie jak Eurobuild)
- prasa lokalna śledząca często zmiany na rynku lokalnym
2. Jaki wynająć lokal w Centrum Handlowym
Pierwszym krokiem jaki powinieneś wykonać jest kontakt z działem najmu lub firmą odpowiedzialną za komercjalizację obiektu, o czym była mowa powyżej.
Od osoby koordynującej komercjalizację uzyskasz informacje takie jak:
- dane na temat planowanej powierzchni obiektu
- wizualizacje przyszłego centrum
- informacje na temat planowanej grupy docelowej i oferty centrum
- informacje na temat zasięgu centrum i przewidywanej liczby odwiedzin
- informacje o rozmieszczeniu lokali na planie centrum (floor plan)
- liczbie planowanych lokali gastronomicznych
- planowanej oferty dodatkowej na terenie centrum (kino, kącik zabaw dla dzieci, plac zabaw, etc.)
- informacje o ramowych warunkach czynszowych
- informacje na temat planowanego harmonogramu prac i otwarcia centrum
Podczas spotkania powinieneś przedstawić swoje preferencje i oczekiwania co do poszukiwanej powierzchni i jej lokalizacji, opis i przewidywany zakres działalności (jeśli prowadzisz już działalność gastronomiczną dobrze zaprezentować dotychczasowe sukcesy i osiągnięcia), jeśli dopiero zamierzasz ją rozpocząć należy przedstawić wizualizację koncepcji, którą chciałbyś ulokować w centrum handlowym.
Często zdarza się, zwłaszcza w przypadku konceptów atrakcyjnych i rozpoznawalnych (np. słynna na lokalnym rynku cukiernia), że osoby odpowiedzialne za komercjalizację obiektów, same kontaktują się z właścicielami proponując lokalizację.
Należy również pamiętać, iż zwykle w pierwszej kolejności lokalizacje oferowane są firmom sieciowym, zwłaszcza tym mającym doświadczenie w powadzeniu działalności w centrach handlowych.
Kolejne etapy działań to:
- negocjacje warunków najmu (stawka czynszu, długość okresu najmu, możliwość wprowadzenia zapisu o wyłączności)
- analiza warunków umowy
- zapoznanie się z przewodnikiem technicznym (instrukcja mówiąca o przebiegu prac wykończeniowych, normach i standardach)
- zapoznanie się z podręcznikiem najemcy (standardy centrum handlowego)
3. Czynsze i opłaty w centrach handlowych
Opłaty czynszowe w centrach handlowych zazwyczaj składają się z kilku składowych:
- czynsz podstawowy (minimalny, gwarantowany) – zwykle wyrażony jest on w EUR lub USD za m2 powierzchni, lub czynsz od obrotu – wyrażony w % od zrealizowanego obrotu netto lokalu (obroty lokali przekazywane są do działu administracji centrum w celach obliczeniowo-statystycznych). Najemca płaci kwotę, która z tych dwóch jest wyższa.
- czynsz eksploatacyjny (opłaty wspólne) proporcjonalne do zajmowanej powierzchni (zwykle podawany w PLN)
- opłaty indywidualne – związane z mediami przyłączonymi do lokalu
- udział w kosztach promocji i reklamy centrum handlowego
- opłaty za promocję na terenie centrum
Przykład: zobowiązania z tytułu umowy czynszowej wynoszą 4250 EUR przy kursie EUR/PLN 4,00 czynsz najmu wynosi 17 000 PLN, ale przy kursie EUR/PLN = 4,15 będzie to 17 637,50 PLN.
4. Koszty dodatkowe związane z pozyskanym lokalem w Centrum Handlowym
Po zakończonym procesie negocjacji warunków najmu, podpisaniu listu intencyjnego, umowy najmu przychodzi okres przekazania lokalu. Po podpisaniu przez Wynajmującego i Najemcę protokołu zdawczo – odbiorczego rozpoczynają się prace związane z dostosowaniem lokalu.
Lokale zwykle przekazywane są w stanie surowym, zwykle przed przystąpieniem do odbioru lokalu Najemca jest zobowiązany do:
- przedstawienia harmonogramu prac w lokalu
- złożenia do działu koordynacji najemców całej dokumentacji projektowo - technicznej wraz z próbkami materiałów wykonawczych
- zgłoszenia firm i osób, które będą wykonywały pracę
- wykupienia stosownego ubezpieczenia na czas prac
- wskazania osób odpowiedzialnych za koordynację budowy ze strony Najemcy
Na etapie negocjowania umowy najmu zapoznaj się z obowiązującym przewodnikiem technicznym (zawiera on informacje związane z wymogami technicznymi wykończenia i wyposażenia lokalu), w tym:
- informacją i kosztami związanymi z zabezpieczeniami lokalu (czujniki, tryskacze, instalacje SAP)
- kosztami doprowadzenia wentylacji (w przypadku jej braku)
- informacją o przyłączu mocy energii elektrycznej – koszt związane ze zwiększeniem przyłącza
- informacją o możliwości doprowadzenia instalacji gazowej (kosztach)
- informacją o kosztach związane z montażem witryny / rolety zamykającej lokal
- informacją o kosztach instalacji oddymiania
- informacją o kosztach fancoili (klimatyzacja - konwektory)
- innymi informacjami (koszt montażu dodatkowych drzwi, standard posadzek etc.)
- wymogami co do zastosowanych materiałów (np. niepalnych tkanin, obić siedzisk, itp.)
5. Jakiego typu zabezpieczenia stosowane są w umowach z Centrami Handlowymi
Przed odbiorem lokalu powinieneś dostarczyć zabezpieczenia na rzecz Wynajmującego. Najczęściej stosowane zabezpieczenia to:
- nieodwołalna, bezwarunkowa, płatna na pierwsze żądanie gwarancja bankowa, której beneficjentem jest Wynajmujący (stanowi ona zwykle równowartość trzech Minimalnych Czynszów Gwarantowanych)
- sporządzone w formie aktu notarialnego oświadczenie o poddaniu się egzekucji zgodnie z artykułem 777 Kodeksu postępowania cywilnego w zakresie obowiązku zwrotu lokalu.
6. Food Court czy osobny lokal w galerii
W zależności od konceptu jaki chcesz rozwijać, musisz zdecydować, czy Twój lokal powinien znajdować się w obrębie food court’u, czyli na wydzielonej części restauracyjnej, czy pomiędzy sklepami na terenie galerii handlowej.
7. Plusy i minusy lokalizacji
Rozważając inwestycję w otwarcie lokalu na terenie centrum handlowego, pomocne będzie przygotowanie analizy SWOT (analiza będąca zestawianiem mocnych i słabych stron oraz możliwości i zagrożeń ) dla takiej lokalizacji.
Jako plusy takiej lokalizacji można tu wymienić:
- klienci centrum handlowego są naszymi potencjalnymi klientami – dużo łatwiej możemy ich pozyskać niż w przypadku lokalu na mieście (sukces centrum handlowego – sukcesem naszym)
- stałe godziny otwarcia
- działania marketingowe
- brak konkurencji (w przypadku posiadania wyłączności)
- mniejsza sezonowość niż w przypadku lokali na mieście, łatwiejsza do przewidzenia
- infrastruktura centrum (toalety na terenie centrum, rampy dostawcze, magazyny)
Należy również uwzględnić, jakie wady może mieć taka lokalizacja:
- sukces w dużej mierze zależny od sukcesu centrum handlowego
- trudność z pozyskaniem lokalizacji
- wysokie nakłady związane z adaptacją lokalu i kosztami dodatkowymi
- niski udział sprzedaży napoi alkoholowych w ogólnej sprzedaży
- narzucone godziny otwarcia oraz inne regulacje zapisane w podręczniku najemcy
- zobowiązania czynszowe i związane z nimi ryzyko biznesowe
Zanim zaczniesz negocjacje mające na celu pozyskanie lokalizacji w centrum handlowym zbierz o inwestycji jak najwięcej informacji:
Kto zajmuje się budową i komercjalizacją obiektu i kto nim będzie zarządzał – czy dana firma zarządza już jakimiś obiektami.
Jaka będzie oferta centrum i operatorzy gastronomii (konkurencja).
Kim będą klienci centrum.
Oszacuj dokładnie koszty związane z inwestycją.
Przeanalizuj dokładnie umowę najmu oraz warunki odstąpienia od umowy.
Zapoznaj się z podręcznikiem najemcy.
Podpisz umowy z solidnymi wykonawcami, co zagwarantuje terminowe otwarcie lokalu.
Działaj zgodnie z harmonogramem prac.
Portal gastronomiczny GastroWiedza.pl
Wszelkie prawa zastrzeżone.
