Umowa najmu lokalu gastronomicznego

Umowa najmu lokalu gastronomicznego jest jedną z najczęściej zawieranych umów w branży gastronomicznej. Chociaż stosunek najmu występuje często, a zapisy umowy są na pozór proste, to jednak zazwyczaj kryją w sobie wiele pułapek. Jakie zapisy w umowie najmu lokalu pod gastronomię są konieczne, na co zwrócić uwagę i gdzie się kryją kruczki prawne? Na te pytanie odpowiem poniżej. Zapraszam do lektury.

KONIECZNE ZAPISY W UMOWIE NAJMU LOKALU GASTRONOMICZNEGO TO:

• oznaczenie stron umowy

Strony umowy muszą zostać dokładnie oznaczone. Podaje się dane identyfikacyjne zarówno wynajmującego i najemcy. Jeżeli któraś ze stron jest spółką, taka informacja powinna zostać wpisana do umowy. Konieczne jest podanie nazwy firmy, jej adresu i danych rejestrowych, jak: NIP, REGON, KRS.

• tytuł prawny wynajmującego do lokalu

Umowa najmu lokalu gastronomicznego powinna zawierać oświadczenie wynajmującego o prawie do dysponowania lokalem. W ramach tego zapisu warto uwzględnić numer księgi wieczystej lokalu. Przykład zapisu: wynajmujący oświadcza, że jest właścicielem lokalu komercyjnego położonego w Warszawie przy ul. Jana Kazimierza 18, dla którego Sąd Rejonowy dla m.st. Warszawy w Warszawie prowadzi księgę wieczystą o numerze WA1O/09341/1.

• oznaczenie wynajmowanego lokalu

Lokal, który jest przedmiotem najmu musi zostać możliwe szczegółowo opisany, w szczególności powinna pojawić się informacja o adresie lokalu, metrażu lokalu, rozkładzie pomieszczeń, wyposażeniu. Warto uzupełnić również opis lokalu o kwestie techniczne, które dany lokal musi spełniać, m.in. dotyczące wentylacji. W tym zakresie należy też doregulować kwestie ogródka. Ponadto, najlepiej dopilnować, aby plan i szczegółowy opis lokalu został załączony do umowy jako załącznik.

• czas trwania umowy i warunki wypowiedzenia

W umowie należy wskazać, czy jest zawierana na określony czas, jeśli tak to jaki, np. na rok, kilkanaście miesięcy, przedział dat. Umowa może zostać zawarta na czas nieokreślony. Przy postanowieniu dotyczącym czasu trwania umowy, warto oznaczyć datę rozpoczęcia najmu.

Od czasu trwania umowy zależą sposoby jej wypowiedzenia:
1) czas określony – taką umowę wypowiesz z powodów zapisanych w umowie albo w wyniku porozumienia stron;
2) czas nieokreślony – w tej sytuacji sprawdź i dostosuj okres wypowiedzenia.

• oznaczenie czynszu i innych opłat

Przy zapisach dotyczących obowiązku zapłaty czynszu należy uwzględnić, w szczególności walutę czynszu, formę płatność – przelew/gotówka, datę płatności.

Ponadto, warto zweryfikować czy oprócz czynszu musisz uiszczać opłaty eksploatacyjne. Zdarza się, że poza czynszem za sam lokal, najemca zobowiązany jest do uiszczania dodatkowych opłat.

• Podpisy

Nie zapomnij podpisać umowy! Umowa musi być podpisana przez obie strony.

UWAGA KRUCZKI PRAWNE! WARTO RÓWNIEŻ ZWRÓCIĆ UWAGĘ:

• możliwość wprowadzania zmian adaptacyjnych

Ustawowa regulacja zakłada, że przy braku innych postanowień, wynajmujący może (i) zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, (ii) żądać od najemcy ich usunięcia. Nic jednak nie stoi na przeszkodzie, aby strony z góry ustaliły, jakie ulepszenia (lub do jakiej kwoty) akceptuje wynajmujący, a kiedy niezbędna będzie jego zgoda.

• kary umowne

Kary umowne mogą być zastrzeżone za równo na korzyść wynajmującego jak i najemcy. Koniecznie zwróć na to uwagę i przeanalizuj warunki żądania kar umownych.

Najczęściej kary umowne są zastrzegane w przypadku nieprzekazanie wynajmującemu nieruchomości w określonym terminie po zakończeniu umowy lub wykonanie niedozwolonych adaptacji i zmian w nieruchomości. Jednak, kary zastrzeżone na korzyść najemcy są również dozwolone! Mogą dotyczyć np. opóźnienia w oddaniu lokalu do użytku najemcy czy uchybienia wynajmującego w zakresie odpowiedniego urządzenia lokalu.

• zakazy konkurencji

Zakaz konkurencji w umowach najmu lokalu gastronomicznego ma dwie odmiany. Z jednej strony jest to przydatne i konieczne zabezpieczenie, zaś z drugiej niepotrzebne wtrącenie.

zakaz konkurencji dla właściciela lokalu

zdarzają się sytuację, w których wynajmujący „celowo” kończy stosunek najmu lokalu gastronomicznego tylko po to, żeby w tym samym miejscu otworzyć swoją restaurację i skorzystać z renomy poprzedniego miejsca. Jeśli umowa najmu nie ureguluje tej kwestii, takie działanie – choć ludzko nieuczciwe – będzie prawnie dozwolone.

Warto zabezpieczyć się przed tym działaniem właśnie wprowadzając zakaz konkurencji dla właściciela lokalu. Można to zrobić przez zapis, który będzie prowadził do wniosku, że jeśli właściciel zechce w danym miejscu prowadzić działalność o charakterze gastronomicznym samodzielnie lub nawet przez osoby trzecie/bliskie w pewnym okresie nawet po rozwiązaniu umowy, wówczas będzie zobowiązany do zapłaty kary umownej na rzecz najemcy.

zakaz konkurencji dla najemcy, tzw. klauzula wyłączności:

w umowach najmu spotyka się również zakaz prowadzenia działalności o tożsamym charakterze w określonej odległości od centrum handlowego (np. w promieniu 2 kilometrów od centrum) czy retail parku, w którym znajduje lokal. Taki zapis zablokuje Twoje działania, jeśli chciałbyś zdywersyfikować swój biznes i przykładowo otworzyć kilka punktów na określonym obszarze, a załamie zakazu często jest obwarowane wysoką karą umowną. Mimo, że klauzule wyłączności mogą być uznane za niedozwolone ograniczenie konkurencji, to jednak warto unikać takich postanowień.

• waloryzacja czynszu

Podstawową zasadą przewidzianą w kodeksie cywilnym jest możliwość podwyższenia czynszu przez wynajmującego. Będąc najemcą warto negocjować zapis, który uchroni Cię od nadmiernej podwyżki czynszu, przykładowo: czynsz nie ulegnie zmianie w ciągu 2 lat od podpisania umowy.

Powyższe wskazania nie maja charakteru zamkniętego. Warto dokładnie czytać każdą umowę, wyjaśniać wszelkie wątpliwości na etapie jej negocjowania. Każdy kontrakt powinien być dla Ciebie w pełni zrozumiały!